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2017年中國房地產行業市場現狀及發展趨勢分析【圖】

2016年12月24日 14:11:59字號:T|T

    2016 年 1-10 月全國商品房銷售面積為 12.03 億平方米,同比上升 26.8%;銷售 額為 91,482 億元,同比上升 41.2%;銷售均價為 7,602 元/平米,同比上升 11.3%。 10 月單月銷售面積和銷售額分別同比增長 26.4%和 40.1%,增幅較 9 月均有所 收窄,調控政策下投資投機需求得到抑制,熱點城市住宅成交量回落,調控 效應初顯。根據數據統計,11 月樓市成交進一步降溫,主要受到調控政 策帶動的觀望情緒和高基數的影響,預計后續調控政策效應將持續放大。

商品房竣工面積及銷售面積

資料來源:公開資料整理

商品房銷售額和均價走勢

資料來源:公開資料整理

    2016 年 1-10 月,全國房地產開發投資額同比增長 6.6%,較 1-9 月擴大 0.8 個百 分點;商品房新開工面積同比上升 8.1%,較 1-9 月擴大 1.3 個百分點;施工面 積同比上升 3.3%,增速較 1-9 月持平;土地購臵面積同比下降 5.5%。10 月單 月新開工面積和投資增速分別大幅上升至 20%和 13%,后者創出年內新高,而 施工面積增速也由負轉正。隨著庫存去化月數持續走低,四季度投資增速企 穩回升趨勢明顯,托底年內中國經濟。

商品房地產開發投資額及增速

資料來源:公開資料整理

   商品房新開工和施工面積及增速

資料來源:公開資料整理

    2016 年 10 月份 100 個大中城市住宅銷售價格為 12,825 元/平米,環比上升 1.65%,較上月回落 1.18 個百分點,同比上升 18.21%, 較上月擴大 1.57 個百分點。按中位數計算,全國 100 個城市住宅價格中位數為 7,306 元/平方米,環比上漲 2.20%,同比上漲 2.67%,百城中多數城市房價走勢 較為平穩。從價格來看,10 月百城整體價格漲幅明顯放緩,上漲城市數量減 少,且多數熱點城市房價漲幅均有所回落,部分城市回落幅度顯著。

中指百城價格指數及環比、同比變化

資料來源:公開資料整理

    隨著 2016 年 10 月國慶假期一、二線城市密集出臺限購限貸政策,本輪樓市調 控窗口正式開啟,前期熱門樓市銷售回落幅度較大,但房價尚未出現明顯調 整;11 月以來,杭州、武漢、上海等相繼在原先的調控政策基礎上加碼,顯 示此次政府調控的力度和決心之大,未來樓市在高基數和行政調控的背景 下,預計商品房銷售將出現較大幅度降溫,樓市進入調整周期不可避免。

    由于國內人口紅利消失、城鎮化速度的趨緩以及人均居住面積提升空 間的縮小等因素,我國未來 10-20 年中增量住宅需求有限。根據人口結構測算, 我國 25-49 歲購房適齡人口在 2015 年達到峰值,并從 2018 年開始急速下降。其中,25-29 歲的適齡結婚人口在未來 5 至 10 年將呈現斷崖式的下滑:2020 年 (2015 年 20-24 歲)的適齡結婚人口相較 2015 年(2015 年 25-29 歲)降幅達到 22%,2025 年(2015 年 15-19 歲)的適齡結婚人口相較 2020 年(2015 年 20-24 歲)降幅達到 25%,下一輪地產周期的新房需求總量將顯著小于此輪周期,以 此類推,預計此輪地產周期的經歷內生性調整的幅度或超過往年。

我國購房適齡人口數峰值已過

資料來源:公開資料整理

未來五至十年 25-29 歲適齡結婚人口斷崖式下跌

資料來源:公開資料整理

    從海外經驗來看,適齡購房人口的增速與新房銷售增速具有較強的相關性:日 本適齡購房人口增速在 2000年左右達到頂峰后,2000-2005年和 2005-2010年間的 新房簽約數量連續下降;美國適齡人口增速與新建住房銷售增速雙雙在1982-1983 年間達到頂峰,住房銷售增速達到 50%的高點后步入平穩的調整期,而在此后的 30年間每輪樓市周期中,住房銷售同比增速的高點也基本在 10%左右。

日本適齡購房人口增速與新建公寓樓簽約戶數量

資料來源:公開資料整理

美國 1964 年以來適齡購房人口增速與新建住房銷售增速

資料來源:公開資料整理

     伴隨著此輪樓市的暴漲,國內居民的杠桿率水平激增:2016 年前 10 月,金融 機構新增人民幣貸款中居民戶中長期貸款額為 4.7 萬億元,占同期金融機構新 增人民幣貸款的 43.4%,同比提升 17.3 個百分點,顯示居民購房貸款率水平正 迅速攀升。但目前國內居民購房杠桿率仍處合理水平,后期系統性 金融風險爆發的可能性較小,居民部門仍有加杠桿的空間。

國內金融機構新增人民幣貸款中居民戶中長期貸款占比

資料來源:公開資料整理

    從增量信貸來看,截至 2016 年 9 月,國內主要金融機構新增個人購房貸款額 為 3.75 萬億元,同比增長 95%,占全國房地產銷售總額 47%。但假設二手房交易量占比總銷量的 30%-40%,則 2016 年前三季度居民新增按揭貸款占房 地產總銷售比重約 30%,新增杠桿率仍處可控范圍。 從存量信貸來看,截至 2016 年 9 月,國內主要金融機構個人購房貸款余額為 17.9 萬億元,根據社科院統計的國家資產負債表,保守估計目前城市居民部門 房地產資產規模超過 130 萬億(2014 年為 114 萬億),按揭貸款余額占比僅不 到 15%,因此國內住房市場整體的杠桿率仍處于相對較低的水平。

國內主要金融機構新增個人購房貸款占全國房地產銷售額比

資料來源:公開資料整理

    雖然樓市杠桿率可控,但由于此輪房價的暴漲,反映購房支付能力的房價收 入比指標也在迅速攀升。根據統計顯示,全國 45 城房價收入比 均值為 10.1,一線城市和東部沿海城市,明顯整體高于內陸其他城市,深圳、 上海、三亞、北京、廈門分列前五位,房價收入比均超過 15,其中深圳高達 36,遠超全球平均房價收入比 6-7 的均值。

2016 年前三季度全國 45 個大中城市房價收入比

資料來源:公開資料整理

國內一線城市平均按揭收入比測算

資料來源:公開資料整理

    截至 2016 年 10 月,全國商品房待售面積為 6.95 億平米,已連續 8 個月環比下 降,庫存去化效果初顯;但待售面積同比仍然增長 1.3%,即經歷2016年樓市火 爆后,目前的庫存水平僅回到了 2015 年 11 月水平;若考慮到加快的銷售去化 速度,全國可售面積 12 個月移動平均去化月數也僅回到了 2014 年 9 月水平, 即此輪地產周期的起漲點,整體庫存仍居歷史高位。

全國商品房待售面積及 12 個月移動平均去化月數

資料來源:公開資料整理

十大一二線城市住宅 3 個月移動平均去化月數

資料來源:公開資料整理

    從土地口徑來看,截至 2016 年 10 月,全國商品房待開發土地面積為 3.43 億平 米,同比下降 2.7%;1-10 月,全國累計購臵土地面積為 1.69 億平米,同比下 降 5.5%。雖然 2016 年相較 2015 年土地購臵面積同比 32%的降幅有所回暖,但 全國范圍內的土地市場成交水平仍較火熱樓市的表現有較大差距,主要由于 三四線的高庫存問題仍制約開發商的拿地熱情。未來隨著樓市銷售的降溫, 全國土地成交活躍度或再度承壓。

    從結構來看,跟蹤的 40 個城市土地市場情況顯示,2016 年 1-10 月 40 個重 要城市供應土地規劃建筑面積同比下降 7.8%,成交土地規劃建筑面積同比下 降 10.7%,其中一線城市分別同比下降 29%和 32%,供應大幅收縮而需求火熱 導致地王頻現,政府無奈采取暫停供給的方式進行調控,與三四線城市形成 鮮明對比,若2017年一二線供地持續收縮,地市或與樓市同樣經歷寒冬考驗。

全國商品房待售面積及環比增速

資料來源:公開資料整理

40 個重點城市累計土地供應和成交規劃建筑面積增速

資料來源:公開資料整理

    從未來趨勢判斷,需求方面,一二線城市小學在校人數同比增長明顯,顯示 區域人口凈流入加速,而三四線城市的小學生人數的持續下降則顯示出后續 住房購買力的下降;供給方面,一二線城市的土地供應稀缺,成交溢價率高 企,未來可售資源的匱乏或加重目前的供需矛盾,因而房價有自發通過上漲 調節供求的動力,未來受到市場整體調整影響不可避免,但在貨幣政策穩定 的背景下,后續一二線熱門區域房價仍將得到剛需的有力支撐。預計 2017 年全國商品房銷售額同比下降 10.9%,投資額同比增長 3.5%;新開工面積同比下降 10%,銷售面積同比下降 10%。

各線城市普通小學在校生數量增速

資料來源:公開資料整理

各線城市供應土地規劃建筑面積增速

資料來源:公開資料整理

房地產行業數據與同比增速預測

資料來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2017-2022年中國房地產行業市場供需預測及投資戰略研究報告

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