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2019年1-8月中國各地區房地產投資行業基本現狀及行業特點分析[圖]

2019年11月12日 14:34:37字號:T|T

    一、各地區房地產投資行業基本現狀

    2019年1-4月,房地產投資累計同比增速11.9%,創下了2014年11月以來的新高,2019年1-8月的投資累計同比增速亦處于2015年以來的高位。投資增速好于過去四年,為房地產從嚴調控增加了底氣。

房地產投資累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2020-2026年中國房地產行業發展現狀調研及投資規模預測報告

    2019年1-8月,東部地區房地產投資累計同比增速8.8%,較全國整體增速低1.7個百分點;中部地區房地產投資累計同比增速9.8%,較全國整體增速低0.7個百分點;西部地區房地產投資累計同比增速16%,較全國整體增速高5.5個百分點;東北地區房地產投資累計同比增速9.7%,較全國整體增速低0.8個百分點。

東部地區房地產投資累計同比增速

數據來源:公共資料整理

中部地區房地產投資累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    在經濟面臨下行壓力導致其他領域投資機會減少并疊加貨幣持續寬松的大背景下,資金涌入了房地產政策寬松但經濟欠發達的西部,帶動了西部房地產投資的高增長,2019年1-8月西部的房地產投資增速顯著高于全國水平,更高于經濟較發達的東部及中部。

西部地區房地產投資累計同比增速

數據來源:公共資料整理

東北地區房地產投資累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    土地購置費、新開工、施工是房地產投資的三大構成要素。

    土地購置費指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。2019年1-7月土地購置費累計同比增速22%,好于2015年5月至2017年11月期間任何一個月的水平。

土地購置費累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    2019年1-8月,土地購置面積累計同比增速-25.6%,土地成交價款累計同比增速-22%,兩項指標均處于自2015年以來的底部,且均為負值,表明在當前時點房企拿地的意愿較低,將對2020年的土地購置費、新開工及施工三大指標的增速產生負面影響,因此,2020年的房地產投資增速將不容樂觀。

土地購置面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

土地成交價款累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    2019年1-8月,房地產新開工面積累計同比增速8.9%,遠高于調控由緊轉松的2014年、2012年及2009年上半年,而在調控由緊轉松的這三段時間窗口,新開工累計同比增速均為負值。

房地產新開工面積累計同比增速
=

數據來源:公共資料整理

    分區域來看,2019年1-7月,東部地區房地產新開工面積累計同比增速3.4%,較全國整體增速低6.1個百分點;中部地區房地產新開工面積累計同比增速6.6%,較全國整體增速低2.9個百分點;西部地區房地產新開工面積累計同比增速23.7%,較全國整體增速高14.2個百分點;東北地區房地產新開工面積累計同比增速13.5%,較全國整體增速高4個百分點。

東部地區房地產新開工面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

中部地區房地產新開工面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    與房地產投資累計同比增速相似,在經濟面臨下行壓力導致其他領域投資機會減少并疊加貨幣持續寬松的大背景下,資金涌入了房地產政策寬松但經濟欠發達的西部、東北部,帶動了西部、東北部新開工的高增長,2019年1-7月西部的新開工增速顯著高于全國水平,更高于經濟較發達的東部及中部。

西部地區房地產新開工面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

東北地區房地產新開工面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    2019年1-7月,施工面積累計同比增速為9.0%,創下了2015年以來的新高,而1-8月的增速為8.8%,是2015年以來的次高點。

房地產施工面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    2019年1-7月,東部地區房地產施工面積累計同比增速8.4%,較全國整體增速低0.6個百分點;中部地區房地產施工面積累計同比增速8.8%,較全國整體增速低0.2個百分點;西部地區房地產施工面積累計同比增速12%,較全國整體增速高33個百分點;東北地區房地產施工面積累計同比增速1.8%,較全國整體增速低6.1個百分點。

東部地區施工面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

中部地區施工面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    在經濟面臨下行壓力導致其他領域投資機會減少并疊加貨幣持續寬松的大背景下,資金涌入了房地產政策寬松但經濟欠發達的西部、東北部,西部地區、東北地區施工面積累計同比增速均較2018年末大幅上升,分別提高7.8、4.4個百分點,而東部地區、中部地區施工面積累計同比增速較2018年末分別提高2.7、1.3個百分點。

西部地區施工面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

東北地區施工面積累計同比增速

數據來源:公共資料整理

    二、房地產投資行業特征

    1.房地產投資對象的固定性和不可移動性

    房地產投資對象是不動產,土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的,而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成,也不能移動。

    2.房地產投資的高投資量和高成本性

    房地產業是一個資金高度密集的行業,投資一宗房地產,少則幾百萬,多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。

    3.房地產投資的回收期長和長周期性

    整個房地產投資的實際操作,就是房地產整個開發過程。對每一個房地產投資項目而言,它的開發階段一直會持續到項目結束,投入和使用的建設開發期是相當漫長的。房地產投資過程中間要經過許多環節,從土地所有權或使用權的獲得、建筑物的建造,一直到建筑物的投入使用,最終收回全部投資資金需要相當長的時間。

    4.高風險性

    由于房地產投資占用資金多,資金周轉期又長,而市場是瞬息萬變的,因此投資的風險因素也將增多。

    5.環境約束

    建筑物是一個城市的構成部分,又具有不可移動性。因此,在一個城市中客觀上要求有一個統一的規劃和布局。城市的功能分區,建筑物的密度和高度,城市的生態環境等等都構成外在的制約因素。房地產投資必須服從城市規劃、土地規劃、生態環境規劃的要求,把微觀經濟效益和宏觀經濟效益、環境效益統一起來。

    6.低流動性(變現性差)

    房地產投資成本高,不像一般商品買賣可以在短時間內馬上完成輕易脫手,房地產交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成;而且投資者一旦將資金投入房地產買賣中,其資金很難在短期內變現。所以房地產資金的流動性和靈活性都較低。

    7.合作性強

    房地產投資合作性非常強,需要多個部門合作。

    8.回報率高

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