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2018年中國物業管理行業發展歷程、發展背景及競爭格局分析[圖]

2019年11月25日 14:24:20字號:T|T

    一、物管行業的發展歷程

    顧我國物業管理行業30逾年的發展歷程,大致經歷了三個階段:探索起步期、行業規范期、快速發展期。

    探索起步期(1981-1995):1981年,我國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司成立。1983年,深圳市國際商業大廈成為首個運用物業管理的商業體;1985年,物業管理拓展至深圳市鵬基工業區;

    行業規范期(1996-2000):國內物管行業經過了十多年的探索后,于1996年開始進入了行業規范期,主要體現在物業管理法律法規的陸續出臺。

    快速發展期(2001-至今):隨著房地產行業的蓬勃發展,物業管理規模逐步提升。近幾年,我國商品房銷量屢創新高,2018年商品房銷售面積達17.2億方。作為房地產后周期的物管行業得到了迅速的發展。

物業管理行業發展歷程

數據來源:公共資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2020-2026年中國物業管理行業發展現狀調研及投資前景展望報告

    我國物業公司主要提供兩種類型的物業服務,即基礎業務服務和增值業務服務。其中,增值業務服務又可細分為業主增值服務和非業主增值服務。基礎物業服務主要包括:安保服務、衛生保潔服務及維修、綠化等標準化的物業服務。增值業務服務中的業主增值服務包括:物業公司為業主提供的社區家政服務、教育養老服務和社區金融服務等;而非業主增值服務主要包括為開發商提供新樓盤的銷售代理以及廣告等業務。

物業管理業務構成

數據來源:公共資料整理

    二、行業發展背景

    物管行業作為房地產開發鏈條的后周期節點,滯后于商品房新開工及銷售情況。我國商品房銷量在經歷2014年負增長后,2015-2018年持續正增長,且2016增速達22.5%。2017年再創新高,當年實現銷售面積16.94億方,同比增長7.7%,近三年銷量復合增速達10.1%。

商品房銷售面積及其同比

數據來源:公共資料整理

不同業態銷售面積同比增速

數據來源:公共資料整理

    施工強度是影響新開工到竣工傳導時滯長短的重要因素之一。自2016年下半年,新開工向竣工的傳導時間出現拉長跡象。將建安投資與施工面積進行對比,發現2017年一季度起,二者出現背離,且剪刀差逐步拉大。這表明,自2016年底、2017年初,新開工后的項目,施工強度有所降低,從而施工周期出現拉長的現象。與融資環境收緊后,部分房企搶開工、搶銷售、加速回款、滯后竣工有關。2019年開始,建安投資逐步修復,實際竣工有企穩之勢。2016-2018年周期拉長的項目將在未來兩年進行集中交付。

新開工面積及其同比

數據來源:公共資料整理

竣工面積及其同比

數據來源:公共資料整理

新開工與竣工時滯拉長

數據來源:公共資料整理

    截至2018年末,我國的城鎮化率達59.6%,對標美國(82.3%)、日本(91.6%)、韓國(81.5%)、英國(83.4%),我國城鎮化率至少還有20%的增長空間。但是美國、日本的城鎮化率達到70%-75%后,經歷了一段平臺期,然后繼續上升。考慮到我國住房需求主要由:1、城鎮新生人口的需求;2、農村人口流入城鎮帶來的需求;3、改善型需求組成。預計未來2021-2030年商品房年均需求中樞將逐步降至9-10億方的合理水平。

我國總人口及城鎮化率

數據來源:公共資料整理

    按照管理業態來看,2018年我國產業園區在管面積達8.9億方;醫療衛生機構達98.7萬個、醫院2.9萬個;全國高等學校2914所。從銷量來看,近三年非住宅業態銷售面積占比約14%,復合增速為13.8%。從竣工來看,非住宅業態竣工占比逐年提升,2018年占比達29.4%。傳統住宅物業依然作為物管行業的主要組成部分,行業內競爭格局日漸清晰,頭部企業優勢逐步擴大。而非住宅業態領域,則具備更多的發展潛力。

非住宅銷售情況

數據來源:公共資料整理

商品房銷售面積構成

數據來源:公共資料整理

非住宅竣工情況

數據來源:公共資料整理

    經濟發展,消費升級,對物業服務需求量提升的同時,品質要求相應更高。城鎮化率的提升來源于人口的流動,當前我國人口的流動又取決于經濟發展的不均衡。隨著經濟的不斷發展,我國居民的收入水平也隨之提高。2018年,我國城鎮居民人均可支配收入約39251元,同比增長7.8%,剔除價格因素后實際增長5.6%。2016-2018年,城鎮居民人均可支配收入復合增速8.0%,剔除價格因素后為5.9%。收入的提升,在一定程度上帶動消費升級,從而對物業服務品質及類別提出更高、更多的要求,成為單價提升的潛在動力之一。

城鎮居民人均可支配收入及同比

數據來源:公共資料整理

城鎮居民人均可支配收入實際同比

數據來源:公共資料整理

    三、行業競爭格局

    近幾年,房地產開發領域集中度表現出明顯的提升趨勢。不論是在土地儲備、銷售規模,還是在資金獲取上,資源向規模型房企傾斜的趨勢較為突出。未來幾年,這類物業公司將充分享受商品房銷售高增后帶來的規模提升紅利,促進物管行業集中度的提升。

地產開發商銷售集中度持續提升

數據來源:公共資料整理

    2015-2018年,物業百強管理面積均值由2361.5萬方增長至3718.1萬方,平均管理項目數量由154個增長至192個,市占率由28.42%提升10.43個百分點至38.85%。2018年,TOP10的合計市占率提升至11.35%,較2017年增加0.29個百分點。我國的物管行業集中度還有較大的提升空間。

    物業百強在管規模均值及合計市占率

數據來源:公共資料整理

    從收入構成來看,2018年,物業百強基礎物業服務收入均值為7.13億元,占比達80.49%,較2017年下降1.31個百分點;多種經營收入均值達1.73億元,占比19.51%。多種經營收入中,空間運營、房屋經紀業務收入貢獻占比靠前。從凈利潤構成來看,物業百強2018年基礎物業服務凈利潤占比55.70%,較2017年下降2.62個百分點;多種經營業務凈利潤均值占比44.30%。可見,增值服務的盈利能力遠高于基礎物業服務。一方面,隨著物業公司對增值服務的持續拓展,多種經營業務規模提升可期。另一方面,隨著人力成本的增加,基礎物業服務盈利水平或進一步受到壓制,增值服務有望成為行業新的業績增長點。

2018年物業百強基礎服務及增值服務收入占比

數據來源:公共資料整理

物業百強業主增值服務構成

數據來源:公共資料整理

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