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2019年中國房地產竣工回暖、二手房交易現狀、精裝修房市場發展現狀及發展趨勢分析[圖]

2019年11月25日 14:36:47字號:T|T

    2019年1-9月中國商品房銷售額達到111491億元,增長7.1%,增速加快0.4個百分點。其中,住宅銷售額增長10.3%,辦公樓銷售額下降11.1%,商業營業用房銷售額下降13.0%。

2019年1-9月中國商品房銷售面積及增速趨勢

數據來源:公開資料整理

2018-2019年前9月全國房地產開發投資增速趨勢

數據來源:公開資料整理

    一、房地產竣工回暖

    商品房庫存自16年達近10年來峰值73931萬平方米后持續下降,17和18年底分別達58923、52414萬平方米,同比下降15.26%、11.04%。加之目前期房銷售占比不斷提高,19年開始交房需求的提升進一步推動房屋竣工面積增速提高。

商品房待售面積回落,地產有補庫需求

數據來源:公開資料整理

    2019年1-9月房屋竣工面積累計4.67億平米,同比下滑8.6%,其中住宅竣工面積3.31億平米,同比下滑8.5%,辦公樓竣工面積1740萬平米,同比下滑10.3%,商業營業用房竣工面積5533萬平米,同比下滑13.5%;9月單月同比方面,房屋竣工面積自8月首次轉正后增幅繼續擴大,其中住宅竣工面積自2017年8月以來首次轉正,辦公樓竣工面積維持6月以來的高增長,商業營業用房增幅持續大幅改善。

房屋竣工面積累計增速(%)

數據來源:公開資料整理

    二、二手房交易

    隨新房銷售增速放緩,二手房在建材企業下游的占比持續提高,特別是渠道中零售占比較高的企業,二手房交易的熱度對其需求的影響正逐步增加。分線城市來看,一線城市(北京、深圳)二手房成交面積1-9月累計下降5.9%,降幅較1-8月收窄1.3pct,二線城市二手房成交面積1-9月累計增長16.5%,較1-8月增速降低1.2pct。

    住宅二手房成交面積方面,一線城市(北京、深圳)1-9月累計下降6.6%,降幅較1-8月收窄0.9pct,二線城市1-9月累計增長8.5%,較1-8月增速降低4.7pct。

    總體來看,一線城市二手房成交熱度仍較低,但已逐步企穩,二線城市受低基數影響,19年來二手房成交面積累計增速始終維持在10%以上。進入2020年,一線城市二手房成交增速或將回正,二線城市或將維持低位正增長,為建材零售端的需求帶來一定正面影響。

2018-2019.8一線城市二手房成交累計同比

數據來源:公開資料整理

2018.3-2019.9二線城市二手房成交累計同比

數據來源:公開資料整理

    2019年9月17日,國家統計局發布了8月份70個大中城市新建商品房及二手房價格變動情況。在二手房市場,有43個城市二手房價格環比上漲,7個城市價格環比持平,20城市價格環比下跌。

2019.8中國70大中城市二手房價格環比漲跌

數據來源:公開資料整理

    三、精裝修

房企銷售面積占比(%)

數據來源:公開資料整理

    近年來,國家以及地方政府加速推動全裝修房的交付政策落地,并于18年頻繁出現“進一步”、“加強”等推進全裝修交付的用詞。截止年頻繁出現“進一步”、“加強”等推進全裝修交付的用詞。截止18年底,據調查數據顯示,精裝修商品住宅開盤量占比達到59.9%,全國精裝房比例達到28.5%,預計到2019年將超30%。

    2019年2月15日,住房和城鄉建設部辦公廳出臺《住宅項目規劃(征求意見稿)》其中更是明確提出:新建城市建筑應全裝修交付,即精裝修比例達到100%。精裝修比例的提升使得更多地產商采用集采方式采購建材,也有更多品類的建材被集中采購,使得其零售市場受到擠壓。在這種趨勢下,工程端占比高的建材企業,逐步獲得更大的市場份額,快速擴大市場集中度。

2016-2018年中國精裝修商品住宅新開盤情況

數據來源:公開資料整理

2018精裝修房市場滲透率

數據來源:公開資料整理

各地全裝修政策梳理

省區
具體政策內容
全國
2019年2月15日住房和城鄉建設部辦公廳關于38項強制性工程建設規范公開征求意見稿發布,其中《住宅項目
規劃(征求意見稿)》中明確提出:新建城市建筑應全裝修交付。
河北
2019年4月,河北省住房和城鄉建設廳發布《關于征求裝配式建筑評價標準(征求意見稿)》意見的函。的函中
明確了只有采取全裝修的裝配式建筑才能被有效認定。
山西
2018年8月,山西省人民政府辦公廳印發《關于加快推進商品住宅全裝修實施意見》的通知。
西安
2018年12月,西安市人民政府印發《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》的通知。通知中要求:西安市
行政區域內(含西咸新區)新出讓或劃撥土地上,除拆遷安置房以外的住宅建設項目實行全裝修。2019年1月1日
起開始實施。
海南
2017年5月,海南省住建廳正式印發公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》:從2017年7月1日(含)
后取得施工許可證的商品住宅工程(以下簡稱住宅工程)全部實行全裝修
山東
2016年11月,山東省住建廳發布《山東省建筑設計和裝修服務業轉型升級實施方案》,2017年設區城市新建高
層住宅實行全裝修,2020年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。
浙江
2016年9月,省政府辦公廳印發《關于推進綠色建筑和建筑工業化發展的實施意見》,首次明確了我省住宅全裝
修的實施時間及范圍,即“2016年10月1日起,全省各市、縣中心城區或城市核心區出讓或劃撥土地上的新建住
宅,全部實行全裝修和成品交付”。
上海
2016年8月,上海市住建委發布《關于進一步加強本市新建全裝修住宅建設管理的通知》:提出從2017年1月
1日起,凡出讓的本市新建商品房建設用地,全裝修住宅面積占新建商品住宅面積(三層及以下的低層住宅除外)
的比例為:外環線以內的城區應達到100%,除奉賢區、金山區、崇明區之外,其他地區應達到50%。奉賢區、
金山區、崇明區實施全裝修的比例為30%,至2020年應達到50%。本市保障性住房中,公共租賃住房(含集中
新建和商品住房中配建)的全裝修比例為100%。
江蘇
2016年8月,江蘇省委省政府發布《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的實施意見》,提出到2025年全省
裝配式建筑占新建建筑的比例超過50%,新建成品住房比例達到50%以上
河南
2016年7月,河南省委、省政府近日下發《關于加強城市規劃建設管理工作的意見》:提出到2020年全省新建
商品住宅基本實現無毛坯房。鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區從2016年起,新開工商品住宅全部執行成
品房標準。
四川
2016年3月,四川省政府印發《關于推進建筑產業現代化發展的指導意見》:提出到2020年,全省新建住宅全
裝修達到50%;到2025年,全省新建住宅全裝修達到70%
北京
2015年10月,北京市住建委發布《關于在本市保障性住房中實施全裝修成品交房有關意見的通知》:提出自2015
年5月1日起,由市保障房建設投資中心新建、收購的項目率先全面推行全裝修成品交房;自2015年10月31
日起,凡新納入我市保障性住房年度建設計劃的項目(含自住型商品住房)全面推行全裝修成品交房。

數據來源:公開資料整理

    在精裝修房屋中,建材、衛浴、廚房用品幾乎成為標配,配置率在95%以上,使得整個市場向工程端傾斜,供應商的競爭格局發生變化。

2016-2018年精裝修占比

數據來源:公開資料整理

    根據調查數據顯示,1-8月全國住宅精裝新開盤項目數量1818個,同比增加15.9%,住宅精裝修開盤數量保持較高增速;從套數來看,1-8月住宅精裝新開盤房間數量164.74萬套,同比增加10%。

    總體看來,1-8月新開盤精裝套數及個數的增速皆明顯高于住宅新開工面積增速5%,顯示了精裝修比例的持續提升。

2017-2019.8精裝修新開盤項目累計數量

數據來源:公開資料整理

2017-2019.6精裝修新開盤項目累計規模

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2018-2019.8精裝修項目規模

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2017-2019.8精裝修規模增速與房地產銷售面積增速

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    2019年1-8月重點70城百強房企新開盤建筑面積60795.67萬㎡,其中全裝修建筑面積29169.97萬㎡,全裝修建面比例47.98%,較1-7月下降0.84pct。百強房企全裝修建面比例總體呈穩步增長趨勢。

全國重點70城百強房企全裝修建面累計比例變化

數據來源:公開資料整理

1-8月月點全國重點70城百強房企全裝修規劃建面TOP10

數據來源:公開資料整理

    三、精裝修趨勢

    全國來看,2019年1-8月百強房企中全裝修比例30%以上的有以上的有68家,占比62.39%;全裝修比例20%-30%的有9家,占比8.26%;全裝修比例;全裝修比例20%以下的有32家,占比29.36%。百強房企中近2/3全裝修比例達到30%以上。

2019年1-8月點全國重點70城全裝修比例百強房企發展水平

數據來源:公開資料整理

    從重點70城全裝修面積來看,2019年1-8月TOP1-10梯隊房企全裝修建面占比47.44%,較1-7月上升0.57pct;TOP11-30梯隊房企全裝修建面占比25.02%,較1-7月下降0.19pct;TOP31-100房企全裝修建面占比27.54%,較1-7月下降0.37pct。總體來看,頭部房企目前精裝修比例普遍在80%以上,繼續提高的空間有限,而腰部房企的精裝修比例仍有較大上升空間,且19年來腰部房企的銷售面積增速顯著高于頭部房企,預計其在全裝修中的占比將持續提升。

1-8月點全國重點70城百強房企全裝修建面占比變化

數據來源:公開資料整理

1-8月點全國重點70城百強房企全裝修建面比例TOP10

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2020-2026年中國房地產行業市場發展策略及投資風險研究報告

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