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2019年中國商業綜合體零售現狀、發展特點及發展趨勢分析[圖]

2020年02月18日 13:38:50字號:T|T

    商業綜合體,源自“城市綜合體”的概念,但是兩者有著明顯區別。商業綜合體,是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

    城市綜合體是以建筑群為基礎,融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體)。

    一、現狀

    隨著人們生活質量的不斷提高,消費理念逐漸升級,城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度后的必然產物。在全國地產投資處于低迷的狀況下,城市綜合體的投資總量卻被逐步激發。

    2018年中國商業綜合體帶動的零售消費市場規模已經達到36.6萬億元。隨著近期中國各城市城市綜合體的相繼竣工,預計2021年城市綜合體帶動的零售消費市場規模將突破47萬億元。

2016-2021年中國城市商業綜合體市場規模及增速預測

數據來源:公開資料整理

    智研咨詢發布的《2019-2025年中國商業綜合體市場全景調查及發展前景預測報告》數據顯示:2019年住宅房產的緊縮政策,驅動地產企業向商業地產轉向。

    中國主要一線城市以北京上海為首,擁有超過100家購物中心,且核心商圈租金超過2000元,而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少,這主要是受到城市規模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數量與租金趨勢脫離,說明這些地區商業用地庫存過剩。

中國主要城市購物中心數量

數據來源:公開資料整理

中國主要城市購物中心核心商圈首層平均租金

數據來源:公開資料整理

    伴隨著城市收縮等供求關系進一步失衡,地產企業及時調整應對策略,部分企業更關注三四線城市發展。

    消費者對于商場的選擇很大程度取決于商場交通的便利程度,而且對于熟悉的商場有一定的依賴性。商場引入的品牌、商場的話題流量還有價格是消費者其次考慮的因素。近70%消費者在商場的逗留時間不超過1小時。

消費者選擇商場的理由占比

數據來源:公開資料整理

    二、發展的特點

    1、數量快速增加,老城區相對集中。

    2016年,我市擬納入統計的城市商業綜合體8家,較2015年新增7家。其中,位于老城區的商業綜合體6家,1家位于城市發展新區,1家位于新老城區結合部。從發展趨勢看,新建或試營業的城市商業綜合體均分布在城市發展新區,如埇橋區萬達城市廣場、碭山縣七彩商城等。

    2、商戶數量眾多,自營或聯營較少。

    從綜合體內商戶數量看,在重點調查的8家城市商業綜合體中,經營商戶總數量為514戶,其中自營或聯營單位108家,僅占全部經營單位的21%。個別商業綜合體內經營單位全部為對外租賃商戶,如埇橋區同盛購物廣場、泗縣第一街購物中心、靈璧縣萊迪購物中心等。

    3、經營業態豐富,商品零售占一半以上。

    分業態看,2016年我市商業綜合體零售業商戶321戶,主要業務活動涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產品、珠寶首飾、黃金、圖書文化用品等領域,占商戶總數的62.5%;餐飲業商戶93戶,主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等,占18.1%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養生等服務業商戶100戶,占19.45%。

    4、銷售量增長較快,億元以上項目較少。

    2016年前10月,全市8家城市商業綜合體實現銷售(營業)額8.11億元,同比增長49.73%。分業態看,零售業5.93億元,增長25.5%;餐飲業1.01億元,增長236.7%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養生等服務業1.17億元,增長197.9%。但從銷售規模看,銷售額(營業額)達億元以上單位僅3家,分別為埇橋區創新時代廣場、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城,億元以上單位數占綜合體總數不足一半。

    5、大眾化消費居多,專賣店和精品店較少。

    受限于地區人口數量、居民消費能力,我市商業綜合體經營業態主要以百貨和超市為主,尤其是縣城里的商業綜合體,大眾化消費商品居多,專賣店和精品店較少,在餐飲和服務業態中,小吃和特色餐飲較多,正餐較少。KTV和影視較多,教育及培訓機構較少。

    三、面臨的困難

    由于受宏觀經濟下行壓力加大、電商分流、城市建設改造升級、自身商業定位不準、經營管理不到位、承租戶換手率高等因素影響,我市城市商業綜合體發展和統計工作還存在不少困難。

    1、受新產業及新消費模式轉變影響,零售行業實體店遭遇寒冬。 

    近年來,隨著電商行業迅猛發展,部分零售行業實體店成了“觀摩店”、“試衣間”,銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國購廣場為例,其一期項目國購步行街2012年12月8日商戶入駐率為100%,滿鋪開業,現如今只有70%的開業經營率,最低潮時開業率低至50%,商場第一層服飾零售幾乎全部關停。如今開業率有所回升,但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導致城市綜合體管理方租金大幅下降,目前市場租金已普遍比原先開業時下降30%-50%。

    2、商業布局過于密集,市場消費潛力不足。

    以埇橋區為例,宿州創新時代購物廣場與大潤發購物中心相距不足500米,與創新時代購物廣場一路之隔的國購廣場也正在建設之中。而由于城市改造,主城區人口大量外遷,再加上本區域沒有大量新建高檔社區,即使部分拆遷戶回遷,該區域整體商業市場消費能力仍有待觀察。埇橋區華夏世貿廣場,2011年開業時,商戶爭著入住商場,但從2013年開始,周邊城區改造,居民大量外遷,加上周邊商場(如華夏、蘇果商場)較多,同等商品售價較低,從而導致商業綜合體經營困難。目前商場為留住商戶,增加商場人氣,不僅不收租金,還出人出資與商戶聯合經營。

    3、商業定位涉后,消費層次有待轉型升級。

    建設城市商業綜合體的初衷就是改變人們消費觀念、增加消費體驗,提高居民消費質量和層次。但從調研情況看,個別老城區城市商業綜合體除精品店、專賣店營業額較好外,日常百貨、服裝,快餐等行業均與周邊商業無異。有的商業綜合體除有特色的餐飲和影院外,其他部分甚至演變成規模較大的商品交易市場了(商品交易市場特別是有批發活動的商品交易市場不屬于城市商業綜合體范疇)。如碭山香港商城,其一樓商業大部分為個體經營服裝百貨,定位較低,與周邊商業無異。部分位于新城區的城市商業綜合體,由于新區正在建設,人流量不足,市場消費能力偏低,綜合體內商戶換手率高,商戶空置率也偏高。消費層次難以實現轉型升級。

    4、基礎設施投入不足,停車場建設普遍涉后于商業發展速度。

    我市現有城市商業綜合體項目多數屬于主城區,有成熟繁榮的商圈,有足夠的消費群體支撐,但存在共性的問題就是停車場設計偏小,如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等,停車位明顯跟不上城市商業發展需求;有的城市商業綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多,但進出地下車庫的道路不順,如埇橋區創新時代購物廣場、同盛廣場,蕭縣龍城國購廣場等。

    5、管理松散,服務水平有待提升。

    一些城市商業綜合體建成后,招商缺少統一規劃,綜合體內業態布局不清晰,商業綜合體管理公司在經營過程中重租金輕管理的現象大量存在。管理松散,城市商業綜合體整體的營銷推廣開展不力。經調查,全市八家主要城市商業綜合體內自營、聯營部分僅115家商戶,占經營總單位個數的22.07%,有的商業綜合體全部對外出租,管理方只收取租金,而對市場安全、商品質量、人員管理服務不到位

    四、發展趨勢

    城市商業綜合體能夠更好地刺激消費,帶動產業發展,是未來商業地產的趨勢。從購物中心到商業綜合體的發展趨勢來看,人們對于購物的需求越發頻繁、隨性。而由于網絡電商的發展,人們購物的場景也變得越發碎片化。商業綜合體因為擁有高端或獨家的品牌零售而產生的競爭力逐漸減弱,人們更加注重線下購物的全方面體驗,因此衍生了更多類型,集合不同功能的綜合體。

    中國整體消費主要發生在夜間,其夜間消費額占據全天消費的60.0%,大型商場在夜晚18時-22時期間,銷售額的占比達到全天銷售額的五成以上,中國夜間經濟消費龐大,夜間經濟的發展是必然趨勢。目前,北京上海等城市都已經出臺政策打造夜間經濟商圈,任命夜間經濟建設“區長”等。夜間經濟不僅可以促進經濟活動時間延長、各種設施利用率提高、就業機會增多,有助于推動服務員擴張規模,擴大消費,增加稅源,聚集財富、產業和人氣,還提高城市的競爭力和吸引力,拓展游客的消費空間,拉動經濟快速增長。

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