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物業服務行業:三大維度12量化指標 光大物業選股框架模型

2019年11月22日 16:40:58字號:T|T

    行業變革:政策與需求推動供給側進化

    政策:市場化導向:物業費市場化定價+管理資質取消。36 城物業費漲幅擴大,平均增速(16-18 年)5.4%,高于平均增速(09-10 年)2.1%。

    需求:2018 年全國人均服務性消費8781 元同比+12.5%,其中家庭服務支出同比+32%。物業服務需求強勁,預計2020 年市場空間近1.2萬億。2019 年11 月,媒體對“小區物業滿意度較低”進行專題報道,顯示出居民對物業服務提質的需求較強。

    供給:行業供給側進化四大邊際趨勢:運營平臺化、運行科技化、管理全業態化和份額集中化。

    主流企業前景展望:規模與利潤雙支撐

    規模方面,主流物業服務商較高的合約面積覆蓋度,在較大程度上鎖定了未來3 年內的規模增長;竣工復蘇在短周期內將加速合約面積轉化。

    行業集中度低(2018 年TOP3 僅3.5%),收并購整合熱度不減。

    利潤率方面,成本端:30 省市最低工資均值漲幅趨緩,逐步下行至5%附近,成本端壓力緩解;收入端:多地上調前期物業收費標準,市場化有望進一步推進。最后,增值服務將形成新的利潤增長點。

    選股框架:三大維度12 量化指標

    從三大維度(資源稟賦、業務經營、業務拓展)、二大業務板塊(基礎服務和增值服務)出發,通過十二項關鍵量化指標來篩選優質投資標的。

    創新性引入多項指標:1)資源稟賦:毛利率因子(新盤占比、單盤面積)、區域布局與稅率優惠;2)基本面:包干制毛利率、供應鏈管理、增值服務ARPU;3)成長性:合約面積覆蓋度、并購潛力(現金占比與第三方面積)、APP 下載量增速。

    投資建議

    通過量化指標體系,綜合考慮規模、利潤率、成長性和附加值,我們推薦碧桂園服務(新盤占比突出、毛利率高)、雅生活服務(大盤優勢、業主增值服務亮點)、新城悅服務(合約覆蓋度高、擴張潛力大)、永升生活服務(綜合能力均衡)和綠城服務(增值服務旗幟選手)。

    風險分析

    作為勞動密集型行業,需關注人工成本上行風險;增值服務拓展的不確定風險;部分企業對于關聯房企過于依賴的風險;外包占比提升下的質量控制風險。

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